Mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay: Tiềm ẩn rủi ro cao

Giấy viết tay không “giành” được đất

Theo thống kê của Tòa án Dân sự (Tòa án Nhân dân tỉnh) từ đầu năm 2016 đến nay, đơn vị đã tổ chức xét xử phúc thẩm 9/43 vụ việc về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nếu tính cả bản án sơ thẩm do Tòa án cấp huyện, thị xã xử lý thì chắc chắn số lượng sẽ còn nhiều hơn nữa. Nguyên nhân xảy ra các vụ việc tranh chấp là do các bên làm thủ tục mua bán không hợp lệ (bằng giấy viết tay).

Cụ thể, vào ngày 11/3/2013, gia đình ông N.Đ.H và bà T.T.L nhận chuyển nhượng 1 thửa đất có diện tích 1.062 m2 của gia đình ông N.Q.Đ và bà P.T.N tại bon Jăng Plây 3, xã Trường Xuân (Đắk Song) với giá 280 triệu đồng. Gia đình ông H. trả trước 230 triệu đồng, 50 triệu đồng còn lại hẹn đến ngày nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ trả đủ.

Hai bên có viết giấy chuyển nhượng bằng tay, rồi tiếp tục làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được chứng thực tại UBND xã Trường Xuân. Thế nhưng, sau đó, gia đình ông H đã làm thất lạc, không tìm thấy hợp đồng mua bán được xã Trường Xuân chứng thực. Trong quá trình chưa sang nhượng thành công lô đất và tài sản trên đất thì gia đình ông N.Q.Đ và bà P.T.N đã giành lại phần đất này để sử dụng.

Vì vậy, ngày 14/9/2014, gia đình ông H đã khởi kiện ra tòa án yêu cầu giải quyết buộc ông Đ phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết và có trách nhiệm làm thủ tục sang tên cho ông H. Tuy nhiên, pháp luật quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất phải được thành lập văn bản, có công chứng, chứng thực…

Tòa án cấp sơ thẩm đã yêu cầu gia đình ông H và gia đình ông Đ thực hiện lại hợp đồng mua bán, nhưng về phía gia đình ông Đ không thực hiện. Do đó, tòa án sơ thẩm đã tuyên hợp đồng vô hiệu, bên bán là gia đình ông Đ phải trả lại tiền cho bên mua là gia đình ông H 230 triệu đồng và bồi thường thiệt hại hơn 33 triệu đồng.

Tại phiên phúc thẩm, ngày 19/1/2016, Tòa án Dân sự tỉnh chỉ chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của hai bên. Tuy nhiên, về cơ bản nội dung vẫn giữ nguyên, tòa không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của gia đình ông H về việc buộc gia đình ông Đ phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa chỉ yêu cầu gia đình ông Đ phải hoàn trả cho gia đình ông H số tiền 230 triệu đồng đã nhận và chỉ bồi thường thiệt hại 13 triệu đồng. Như vậy, sau nhiều năm theo đuổi mua lô đất nói trên, gia đình ông H đã “xôi hỏng, bỏng không”, mất thời gian, công sức vô ích.

Theo Tòa án Dân sự tỉnh thì còn khá nhiều vụ việc tương tự như vậy mà tòa đang tập trung giải quyết, nhưng nếu không tuân thủ các quy định của pháp luật trong việc giao dịch, mua bán nhà, đất thì cuối cùng người mua vẫn phải chịu thiệt thòi.

Phải tuân thủ quy định của pháp luật

Theo quy định của pháp luật thì việc mua bán bằng giấy viết tay sẽ không được pháp luật công nhận, thường thì người mua sẽ chịu thiệt hại và rủi ro. Cụ thể, tại điểm b, khoản 1, Điều 127 luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Còn tại điểm a, khoản 3, Điều 167 luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Trong thực tế, việc người dân mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nảy sinh thêm nhiều mặt rủi ro như khó xây mới, cải tạo, sửa chữa… bởi hoạt động này sẽ không được cấp phép. Hơn nữa, do nhà, đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản. Đặc biệt, khi giá nhà, đất tăng cao, chủ cũ có thể “lật kèo” hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

Theo Tòa án Dân sự tỉnh thì đã có những vụ tranh chấp đất đai kéo dài đến mấy năm trời mới xử lý xong. Trong khoảng thời gian xảy ra tranh chấp đó, người mua sẽ hao tốn bao nhiêu công sức, thời gian đeo đuổi vụ kiện. Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà, đất sẽ bị vô hiệu.

Tại Điều 137 Bộ luật Dân sự quy định: Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Như vậy, mục tiêu nhà, đất là tài sản mà người mua muốn sở hữu sẽ không thành hiện thực. Không những vậy, hiện nay trên địa bàn tỉnh còn có nhiều trường hợp hai bên thỏa thuận mua bán nhà, đất cho nhau nhưng tài sản đó lại thuộc về đối tượng thứ ba.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Xuân Chiến, Chánh án Tòa án Dân sự tỉnh cho biết, trước đây, đã có trường hợp người dân biết đất mà mình mua có nguồn gốc từ việc người bán phá rừng mà có, nhưng vẫn “vô tư” mua.  Đối với trường hợp này, người mua chẳng những vừa “tiền mất, tật mang” mà còn bị xử lý hình sự.

Qua thực tế trên, việc mua bán bằng giấy viết tay vừa vi phạm về hình thức lẫn nội dung khi không tuân thủ quy định pháp luật. Vì vậy, các cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật Việt Nam công nhận. Vì vậy, trước khi quyết định mua nhà, đất, để tránh những rủi ro không đáng có, người mua cần tỉnh táo trong việc giao dịch, phải tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan.