Quốc hội thông qua luật Thi hành án dân sự, luật Nhà ở (sửa đổi) và luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Tại Báo cáo giải trình của Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Nguyễn Văn Hiện trình bày trước đó, liên quan đến đề nghị bổ sung quy định các trường hợp người được thi hành án thuộc hộ nghèo, diện chính sách thì không phải chịu phí thi hành án; Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) nhận thấy, để bảo đảm tính ổn định của Luật và sự linh hoạt trong việc xác định đối tượng miễn, giảm phí thi hành án phù hợp với tình hình thực tiễn, trong Luật chỉ quy định nguyên tắc chung về việc miễn, giảm phí thi hành án, các đối tượng cụ thể giao cho Chính phủ quy định. Vì vậy, UBTVQH đề nghị cho giữ như quy định của dự thảo Luật.

Ông Nguyễn Văn Hiện cũng cho biết, qua quá trình góp ý vào dự thảo Luật, có ý kiến đề nghị bổ sung quy định đương sự có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với các quyết định về thi hành án dân sự (THADS).

“Vấn đề này đã được UBTVQH giải trình cụ thể tại Báo cáo số 747/BC-UBTVQH13 ngày 16/10/2014. Đây là nội dung cần được tiếp tục nghiên cứu khi sửa đổi Luật tố tụng hành chính và sửa đổi toàn diện Luật THADS. Vì vậy, UBTVQH đề nghị Quốc hội chưa bổ sung nội dung trên trong lần sửa đổi này”, ông Nguyễn Văn Hiện nói.

Về yêu cầu thi hành án, các ĐBQH có hai luồng ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất tán thành với quy định của dự thảo Luật giữ quy định 2 cơ chế ra quyết định thi hành án: cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án và ra quyết định thi hành án theo yêu cầu. Luồng ý kiến thứ hai đề nghị bỏ quy định về đơn yêu cầu thi hành án. 

UBTVQH nhận thấy, quy định về cơ chế ra quyết định thi hành án là một trong những vấn đề quan trọng của Luật này. Vì vậy, mặc dù UBTVQH đã giải trình đầy đủ tại Báo cáo số 747/BC-UBTVQH13, Chính phủ cũng đã có văn bản kiến nghị cho giữ như quy định hiện hành, nhưng để bảo đảm sự thận trọng, UBTVQH đã chỉ đạo Đoàn thư ký kỳ họp lấy ý kiến của các ĐBQH bằng phiếu ở cả hai phương án.

Theo đó, ý kiến của các vị ĐBQH về phương án “bỏ quy định về đơn yêu cầu thi hành án” (thể hiện qua phiếu) chưa có sự đồng thuận cao. Thực tiễn cũng cho thấy, cơ chế ra quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu đã bảo đảm nguyên tắc tự định đoạt, thỏa thuận, tự nguyện của đương sự trong giải quyết các quan hệ dân sự. Hạn chế trong THADS hiện nay chủ yếu do thực thi, không phải do vướng mắc từ quy định này. Vì vậy, UBTVQH đề nghị Quốc hội cho giữ quy định về yêu cầu thi hành án như dự thảo Luật. 

Về thẩm quyền ra quyết định thi hành án, ĐBQH cũng có hai luồng ý kiến, sau khi xin ý kiến của các ĐBQH bằng phiếu, UBTVQH đề nghị giữ quy định như dự thảo Luật. Theo đó, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự là người ra quyết định thi hành án.

Về xác minh điều kiện thi hành án, tiếp thu góp ý của ĐBQH, Luật đã bổ sung quy định niêm yết công khai kết quả xác minh tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi tiến hành xác minh.

Về ý kiến đề nghị quy định tăng thời hạn tự nguyện thi hành án lên 20 ngày (Điều 45), UBTVQH nhận thấy, về nguyên tắc, bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật phải được các bên đương sự tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành. Khi người phải thi hành án không tự nguyện và người được thi hành án có đơn yêu cầu, cơ quan THADS phải thụ lý, tổ chức thi hành án.

Thực tiễn cho thấy, quy định thời gian từ khi bản án có hiệu lực đến khi Chấp hành viên tiến hành xác minh đã đủ để người phải thi hành án tự nguyện thi hành, đồng thời, nhằm hạn chế việc người phải thi hành án tẩu tán tài sản, trốn tránh thi hành án. Do đó, đề nghị giữ quy định về thời hạn tự nguyện thi hành án như dự thảo Luật.

* Chiều 25/11, Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở (sửa đổi) và luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày báo cáo chỉnh lý về dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban pháp luật của Quốc hội Phan Trung Lý cho biết, về các hành vi bị nghiêm cấm, đáng chú ý luật lần này bổ sung thêm quy định về hành vi nghiêm cấm việc chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở không theo quy hoạch được duyệt. 

Về công nhận quyền sở hữu nhà ở, tiếp thu ý kiến của các ĐBQH, để bảo đảm quyền của chủ sở hữu nhà ở và các bên có liên quan, luật đã chỉnh sửa theo hướng làm rõ quyền sở hữu nhà ở đã được xác lập trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán.

Về tính hợp pháp của nhà ở, UBTV Quốc hội nhận thấy, theo quy định tại Điều 8 dự thảo Luật thì điều kiện quan trọng để được công nhận quyền sở hữu về nhà ở là phải có nhà ở hợp pháp theo các hình thức mà pháp luật quy định. Do đó, những trường hợp có nhà ở nhưng không tuân thủ điều kiện và hình thức theo quy định của pháp luật thì không đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. 

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, UBTV nhận thấy, quyền sở hữu nhà ở được xác lập trong các giao dịch về nhà ở kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng như bên mua đã thanh toán đủ tiền và bên bán đã bàn giao nhà, không phụ thuộc vào thủ tục hành chính đăng ký quyền sở hữu; thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật dân sự. Bởi vì, việc đăng ký quyền sở hữu thực chất là nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước chứ không phải chỉ khi được Nhà nước ghi nhận thì mới phát sinh quyền sở hữu.

Quy định về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu như trong dự thảo Luật nhằm bảo đảm cho chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các quyền của mình; đồng thời hạn chế được rủi ro khi tham gia giao dịch về nhà ở. Quy định này phù hợp với Điều 95 Luật đất đai năm 2013 và không trái với Bộ luật dân sự (Điều 168 quy định việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác).

Để bảo đảm phù hợp với pháp luật về thừa kế, Luật quy định “trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế”.

Về phát triển nhà ở công vụ, trên cơ sở ý kiến của đa số ĐBQH đề nghị thu hẹp đối tượng được thuê nhà ở công vụ, UBTV đã chỉnh lý nội dung này trong Luật theo hướng: nếu là cán bộ, công chức ở trung ương thì giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên, nếu ở địa phương thì từ cấp Chủ tịch huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên nhưng vẫn phải đáp ứng điều kiện là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác và một số điều kiện khác theo quy định. Đối với các đối tượng cán bộ, công chức khác nếu được điều động, luân chuyển đến công tác tại các địa phương vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế, xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo thì mới được bố trí thuê nhà ở công vụ như đối tượng là giáo viên, bác sĩ.

Cũng trên cơ sở ý kiến của ĐBQH để làm rõ trách nhiệm quản lý nhà công vụ, UBTV đã chỉnh lý luật cho bổ sung quy định rõ hơn cơ quan chịu trách nhiệm quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và quy định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng quản lý vận hành nhà ở trong việc quản lý vận hành nhà ở công vụ là để tách bạch vai trò quản lý nhà nước về nhà ở và vai trò quản lý vận hành nhà ở công vụ; quy định cụ thể trách nhiệm và thời hạn thực hiện việc cưỡng chế thu hồi nhà ở công vụ. 

Về đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, có ý kiến đề nghị bổ sung đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người cô đơn, người khuyết tật, cũng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở.

Giải trình điều này, UBTV cho rằng, đối tượng là lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo ở khu vực đô thị... đều đã có chính sách hỗ trợ về nhà ở. Đối với người cô đơn không nơi nương tựa, người khuyết tật, lần này luật bổ sung quy định về nguyên tắc ưu tiên đối tượng là người khuyết tật trong việc giải quyết chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Các trường hợp hộ nghèo, cận nghèo mà trước đó đã được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở nhưng nay nhà ở bị xuống cấp, hư hỏng vì xây dựng đã lâu hoặc bị thiên tai cũng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Về Quỹ phát triển nhà ở xã hội, vì còn nhiều ý kiến khác nhau nên luật đã chỉnh sửa theo hướng không quy định về việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Việc huy động vốn và cho vay để thực hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội sẽ thông qua Ngân hàng chính sách xã hội. Ngân hàng sẽ lập một khoản mục riêng để quản lý nguồn vốn cho thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở, đồng thời có sự tham gia của Bộ Xây dựng, Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội để quản lý việc sử dụng vốn phát triển nhà ở xã hội nhằm bảo đảm hiệu quả sử dụng, bảo toàn vốn, đúng mục đích, đối tượng chính sách.

Việc cho vay vốn được thực hiện thông qua các chi nhánh hiện có của Ngân hàng chính sách xã hội để không làm phát sinh thêm về biên chế, tổ chức, chi phí hoạt động.

Về quản lý, sử dụng nhà ở, luật quy định nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử thì chủ sở hữu nhà ở được thực hiện cải tạo nhà ở của mình theo pháp luật về quy hoạch, kiến trúc và pháp luật về quản lý di sản, văn hóa. Trong trường hợp pháp luật có quy định phải có sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước (như phải xin phép xây dựng) thì chủ sở hữu chỉ thực hiện cải tạo sau khi được chấp thuận.  

Về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, Luật  quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải có công chứng, chứng thực.

Theo Luật kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi vừa được thông qua, các loại BĐS đưa vào kinh doanh và điều kiện để các loại BĐS được đưa vào kinh doanh, Luật quy định rõ: BĐS thuộc đối tượng điều chỉnh của dự án Luật bao gồm: nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất. Trường hợp mua bán, cho thuê các tài sản gắn liền với đất mà không phải là nhà, công trình xây dựng thì việc mua bán được thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất theo quy định và hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất quy định tại Luật này.

Báo cáo chỉnh lý dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban kinh tế của Quốc hội Nguyễn Văn Giàu cho biết, có ý kiến đề nghị quy định cụ thể về cách tính giá BĐS là tài sản công khi đưa vào kinh doanh để bảo đảm chặt chẽ, tránh thất thoát tài sản của Nhà nước, Luật đã quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.

Trường hợp Nhà nước có các quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Tường hợp BĐS là tài sản công đưa vào kinh doanh và những BĐS mà Nhà nước có chính sách ưu đãi, hỗ trợ thì phải thực hiện bán, cho thuê theo giá do Nhà nước quy định.

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS, luật quy định mức vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết cho phù hợp với từng doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS trong từng thời kỳ. Những trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật để trên cơ sở đó Chính phủ sẽ quy định cụ thể.

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, theo quy định của pháp luật hiện hành (Luật đất đai và Luật nhà ở) thì việc đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc, còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bắt buộc và được thực hiện theo nhu cầu của chủ sở hữu.

Quyền sở hữu được xác lập sau khi hoàn thành hợp đồng mua bán, không lệ thuộc vào thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước. Do đó, luật không quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất. 

Về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, theo quy định của Luật  xây dựng, Luật quy hoạch đô thị, trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư không được tự ý điều chỉnh quy hoạch của dự án. Quy hoạch của dự án chỉ được điều chỉnh khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Về việc bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, để tăng cường các biện pháp bảo vệ người mua, thuê mua nhà, Luật bổ sung quy định bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.

Ngoài ra, Luật cũng có nhiều quy định để bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như: chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà ở đúng tiến độ đã cam kết theo hợp đồng, chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện của nhà ở được phép bán, cho thuê mua; đồng thời lần đầu chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng, không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà và không quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng đúng mục đích.